Мнение: Как Лос-Анджелес может остановить массовые выселения?

На прошлой неделе корпоративный арендодатель Douglas Emmett Inc. объявил о планах выселить всех арендаторов из своего 25-этажного жилого комплекса Barrington Plaza в западном Лос-Анджелесе. В здании 712 квартир со стабилизированной арендной платой, 577 из которых заняты жильцами. Компания, которой принадлежат 18,3 миллиона квадратных футов офисных помещений и 4209 арендуемых квартир в Лос-Анджелесе и Гонолулу, назвала приказ города модернизировать спринклерную систему здания причиной выселений, произошедших после пожара 2020 года, в результате которого 13 человек получили ранения и погибли. один житель.

Решение Департамента жилищного строительства Лос-Анджелеса разрешить эти выселения является необычным и создает опасный прецедент, поскольку Лос-Анджелес готовится к проведению масштабной реконструкции жилых зданий в рамках усилий по декарбонизации «Нового зеленого курса».

Дуглас Эмметт использует Закон Эллиса, который приводит калифорнийцев к бездомности, в качестве оправдания массового выселения. Принятый в 1985 году закон штата Калифорния был создан, чтобы позволить семейным арендодателям, планирующим «выйти из бизнеса», выселять арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой, чтобы убрать их с рынка аренды. Но закон Эллиса регулярно использовался корпоративными арендодателями для обхода местных мер защиты от выселения с целью вытеснения арендаторов с низкими доходами и превращения их домов в бутик-отели и псевдокондоминиумы. Это привело к сносу десятков тысяч квартир с контролируемой арендной платой в Лос-Анджелесе, что усугубило кризис доступного жилья в городе и вытеснило общины рабочего класса.

Калифорния

Жильцы Barrington Plaza, высотного жилого комплекса в Лос-Анджелесе, будут выселены, чтобы освободить место для установки спринклеров пожарной безопасности.

Согласно Постановлению о стабилизации арендной платы Лос-Анджелеса, арендодатели могут выселить арендаторов из квартир с контролируемой арендной платой, если существует «приказ подчиниться приказу государственного органа об освобождении, приказу о подчинении, приказу о снижении арендной платы или любому другому приказу, который требует выселения». здания, в котором находится сдаваемое внаем помещение». В данном случае такой порядок существует, и не зря — плохая система противопожарной безопасности здания уже десятки лет представляет опасность для жильцов.

Позиция Дугласа Эммета о том, что этот приказ «требует» выселения, а не временного переселения арендаторов, является типичным маневром по повышению арендной платы за счет освобождения квартир со стабилизированной арендной платой. Но почему город Лос-Анджелес изо всех сил старается помочь корпорации с оборотом в 2 миллиарда долларов обойти законы, запрещающие выселение? Дуглас Эмметт уже признал, что не намерен убирать Barrington Plaza с рынка аренды после завершения ремонта, как того требует Закон Эллиса. Лос-Анджелес также не использует свой механизм для защиты арендаторов со стабилизированной арендной платой от вреда или перемещения из-за реконструкции зданий, санкционированной городом.

Программа жильцов жильцов (THP) оценивает последствия масштабных ремонтных работ и помогает смягчить разрушения и перемещения за счет временного жилья, финансовой помощи и принятия рабочих процедур, которые позволяют арендаторам оставаться в своих квартирах. Ремонт конструкций в целях пожарной безопасности входит в квалификационный объем работ программы.

К сожалению, Баррингтон Плаза — не первое массовое выселение в Лос-Анджелесе по Закону Эллиса, и не последнее. Но это должно послужить срочным напоминанием о том, что мы должны иметь надежную защиту арендаторов, поскольку город начинает законодательно принимать меры по декарбонизации жилых зданий.

В апреле прошлого года городской совет Лос-Анджелеса проголосовал за разработку плана по сокращению выбросов углекислого газа от десятков тысяч зданий по всему городу путем их модернизации с использованием технологий, снижающих выбросы и энергосбережения, в рамках «Нового зеленого курса Лос-Анджелеса» по сокращению выбросов углекислого газа. выбросы к 2050 году. Согласно плану, владельцы жилой недвижимости в конечном итоге будут обязаны модернизировать свои здания, чтобы уменьшить выбросы углекислого газа, что может включать модернизацию электрических панелей, отключение от природного газа и установку новых приборов. Стоимость такой модернизации может легко составить десятки тысяч долларов за единицу, причем большая часть затрат должна быть произведена заранее.